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796宗土地流拍,三四线楼房买卖市场加快入冬

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棚改暂停,去库存任务完成……如果非要加上一个限定,大概会是“胜利”完成。

实际上,在2015年之前,中国家庭的负债率并不高,因为买房都是刚需或炒房者的事情,但是在2015年之后,我们发现中国很多普通家庭都急着贷款,目前?#29992;?#25151;贷占到银行贷款总额的三分之一,而有80%的城市家庭都在偿还高负债。如果房价被腰斩,受伤的恐怕不仅有银行、开发商、地方政府,还有普通家庭。

最近,广州有中介抛出一批打折房源,标价8折,出货价是评估均价的85折,连中介小哥都惊呆了,这是啥情况啊?

然而,对于一些买房人,尤其是三四线城市买了房投了资的购房者,这个“胜利”是苦涩的。

导致中国家庭高负债的主要原因有二个:一是,2015年之后房价进入了上涨周期,先是涨一线城市,后面再二线城市,而三四线城市也因棚改货?#19968;?#23433;置而上涨,现在?#22303;?#21439;城的房价也都在补涨。这主要是,很多人看到房价上涨,生怕现在不买房,后来更买不起房。所以,不管没有没能力买房,大家都想尽一切办法要入市购房。

房源还不少,这是一部分房产:

这一切都源自三四线楼市出乎意料地、如野火燎原般的爆发。

二是,2015年货币政策全面放开,又是降?#21152;?#26159;降息,但是国内经济下行压力还是比较大。为了抵御潜在的通胀风险,使自己的资产能够保值增值,多数手里有点钱的人都出手购置房产。原因很简单,其他投?#26159;?#36947;风险太高,而房地产有着长期上涨的赚钱效应,大家挤在一起房地产领域去投资,负债率一下就升高了。

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所以,目前国内的?#29992;?#23478;庭负债率已经呈现历史最高的位置,倘若房价跌去一半,那么谁的心会凉凉呢?如果中国的高房价来个温水煮青蛙式的下跌,就是每年跌个10-15%的阴跌,通过几年的时间,跌去50%。估?#33889;?#22312;没有几个人会凉凉,真正凉凉要在几年之后,现在绝大多数人还在为房价涨跌而争论不休。

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三四线城市年轻人,不敢再谈理想

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▲ 表格上下可翻动

笔者之前撰文就指出,从这次三四线楼市爆发的原因看,棚改货?#19968;?#26159;直接因素,而长期的经济形势和人口流出状态,会让三四线楼市涨得快,但不会持久。

但是如果房价用了一年或者半年跌去50%,这种可能性在三四线以下城市是有可能发生的,因为?#24066;?#25151;价一年内翻番,为啥房价就不能短期内跌一半呢?那问题可能就比较复杂了。

细细一打听,才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖,这些房主基本都是因为还不起贷款,被银行收房了。

而且房价上涨带来的后果,会让一批三四线城市的年轻人失去信心;不要只看棚改拆迁带来的财富效应,但是毕竟没有产业经济支撑,这波楼市一夜之间就让很多人辛苦攒了很多年的财富,变成了纸面上的财富;让很多人慢节奏的生活,一下子就变成了负债的日子。

首先,对于买房早的人来说,已经还了房贷一大半,房价即使大跌,房贷还是要还的,也没有几年了。但是对于刚买房没多久的刚需来说,房价快速下跌,对他们的心理影响是巨大的,不过除非这些人突然失业,只要还在就业,还有收入来源,刚需购房者除了极少数弃房断供者之外,多数人肯定是会把房贷还清的。

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再者,对于炒房者来说,分成两种类?#20572;?#19968;种炒房者认为,房价跌去50%了,马上就要反弹了,现在弃房断供多不划算啊,就是硬挺下去吧。另一种就比较可怕了,房价跌去50%,他们就选择“弃房断供?#20445;?#25226;房产抛给银行。于是,部分城市就会发生“弃房断供潮”。

最近还有一个数字很多年没出现了。

数据?#20801;荊?#19977;四线年轻人房租房贷所?#38469;?#20837;30%以上的比例比一线城市高6%,而房贷?#38469;?#20837;一半以上的竟达到15.1%;存款方面,“30岁之前无存款”比例已达35.7%。

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虽?#30340;?#21069;楼市还在高位震荡,但2018年一连串的土地流拍数据很有代表意义,给买房者传递了重大信号。

从此之后三四线城市年轻人,奢谈理想。

再次,银行的日子就不好过了,如果房价快速跌去一半,弃房断供的现象就会上升,于是银行只能把大量房产让法院去拍卖,而法院拿到这些房产叫做“法拍房?#20445;?#35201;打七折出售。恐怕,房价真的下跌一半后,就算是按原价打七折也不容易出售。所以房价下跌一半,银行肯定会凉凉的,因为房产作为抵押品是不太容易变现的。

8月10日,太原国土局举行的一场备受关注的土地拍卖会,本来竞拍的土地都是交通便利、环境优美的好地段,却意外爆出大冷门。最终,地处南内环西街,太原煤气化公司原用地?#27573;?#20869;的8宗地块全部流拍!

土地流拍,开发商何去何从?

最后,房价下跌,开发?#22871;停?#22320;方政府的土地财政收入也会减少,本来房地产市场?#27604;伲?#22320;方政府土地财政可以买出好价钱,现在房价大跌,开发商不敢盲目拿地,地价一跌再跌,土地出现大量流拍现象,而土地财政收入减少,又会影响到地方政府的投资和偿还债务的能力。

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如果是,房价上涨,穷?#22235;?#36731;人,富了开发商,也算是经济的发展。但实?#26159;?#20917;呢?开发商的日子,似乎也不好过。

中国家庭的高负债多数是在2015年以后形成的,这就比较危险了。如果房价快速跌去一半,那无论是对购房者、炒房者、银行、地方政府都会觉得凉凉,只有房价缓慢下跌,经过几个的时间回归居住属性,这样?#25293;?#36991;免发生危机,这对于各方都是比较有利的办法。

太原作为省会城市,却拍出了这样的结果,惊呆了地产界人士和到场媒体。

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山西土地竞拍遇冷,只是今年土地流拍中的冰山一角。根据2018年数据?#20801;荊?/p>

数据?#20801;荊?018年开年至7月底,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达629宗,同比增长121%。预计到年底,整体流拍规模,应该会创造历史吧。

●一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;

开发商为啥不赶拿地了?

●二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;

负债率过高,市场不景气。可是,如果市场景气了,岂不是炒房客又要卷土重来?但樊纲曾表示:“限售限贷限离婚等是改变价格参数,限价是改变价格机制,会加重走后门的现象。限别的东西可以,限价的话市场化改革要出问题。”

●三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

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截止到7月底,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。从整体流拍规模来看,今年将达到历史峰值。

广州出现断供,投资者何去何从?

和前几年的数据对比,会发现今年流拍城市,一二线城市总数增多。2018年,天津流拍宗数高达12宗,而去年天津只有4宗。2017年流拍宗数较多的城市是乌鲁木齐达到21宗,而2011年是沈阳93宗。显然,风格已切换。

近日,有消息称,广州中介抛出一批八折、八五折的房源,这批房都是来自银行的不良资产拍卖,说白了,就是买房人断供了。

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众所周知,中国南方,尤其是沿海省份,金融非常普遍。在楼市最热?#20445;?#22312;银行管控开始后,很多投资者都是通过小额贷款、P2
P等加杠杆购房。

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然而,楼市?#36947;?#23601;冷,房价不涨,投资客资金压力陡然增加;扛不住了,只能选择断供弃房。

到底是什么原因导致土地流拍?

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▌?公司钱紧

这并非普遍现象,也不用引起恐慌,但投资者必须要以前车之鉴为后事之师,要清楚杠杆不是万能的,盲目加杠杆撬动的投资,?#25237;?#21338;并无二样。

房地产公司竞拍土地?#20445;?#26368;需要的是现金流。而目前公司的现金流数实在不?#19978;?#31639;,反而是资产负债率很吓人。

投资,一方面充满着不确定性,外行看起来,就是在赌博;另一方面,投资是一门科学,所以,总有人一如既往的保持稳健。

房地产企业的资产负债率高达75%,远超过目前的钢铁、化工等行业。

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高负债率的公司,流动比率较?#20572;?#26159;把双刃剑,运用?#27599;?#32473;公司带来更高的净资产收益率,运用不好则加重了经营负担。比如泰禾集团、泛海控股、绿地、佳兆业、融创、恒大等知名企业,这些大型公?#31455;?#36824;债一年就要上百亿元。

比如,很多人都关注资产的价格问题,但价格并非资产的核心,因为这是短期的浮动的,并不能折射资产的?#23616;省?#30495;正要衡量的,是资产的价值、内在竞争力、行业前?#21834;?#24066;场环境等各方面因素。这些不但决定了资产的真正价值和未来走势,也决定了资产的安全边际,保证投资者财富的长治久安。

如此之高的负债,不得不让房企在拿地?#26041;?#21453;复斟酌,是否拿地,很关键原因是房价走势。如果未来房价上涨,上行期的债务扩张,是弯道超车的大杀器;但如果未来房价下跌或者高位横盘震荡,那么下行期的债务扩张,是自己给自己埋下地?#20303;?/p>

所以盲目?#38750;?#20215;格指数,盲目介入过热的市场,是这次楼市所有失败者共同的原因;既然市场是存在起伏的,如果只想买在最低点,卖在最高点,那么这个愿望最后就会变成幻想。对于变化不定的市场和捉摸不透的政策,投资者要想立于不败,最基本要做到两点:一、学会见好就收,不要妄图?#26434;?#23614;;二、学会对冲风险,把资金分散到不同领域,不同市场。这是投资的基本要义,也是应对当下楼市波动的策略。

用经典的面粉与面包例子也能解释这种情况:楼市上涨期,面粉价格贵过面包,但在面粉价的刺激下,面包价格也会随之上涨。所以,每逢“地王”出现,周边房价也会大涨,面粉的刺激效应可见一斑。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、?#37117;?#36130;讯特邀地产评论?#20445;?#25151;产投资炼金术?#25151;?#31243;?#38469;Γ?#22810;家媒体房地产专栏作者、作家。

然而,在楼市调整期,面包价格虽然短期仍可维持高位,但面粉却已不是每个糕点铺都能买得起了。若面粉还不降价,糕点铺是否还要购买面粉,就有很大风险性和对赌成分,因为其要考虑面包的未来收益。

回到这次太原流拍事件上,8块热点区域黄金地块,只有北京润置商业运营管理有限公司(SP-1844地块)和金茂投资管理(天津)有限公司(SP-1848地块)报名,但因出价不达拍卖底价,没有交易成功。

很多公司是没?#34892;?#24515;再去拿地的,因为土地储备减少,很多公司已经不需要那么多的员工,所以裁员是不可避免的。

▌?调控?#20013;?/p>

前面讲到广州有8折房产出售主要是因为断供。

去过广州的朋友都知道,广州的各种金融非常普遍,小额贷款、p2p、现金贷,很多金融新公司都立足广州,这城市有这样的氛围,但是今年情况实在不好,调控升级、银行严控资金流入房地产、P2P不消停,股市赔钱,再加上实?#36947;?#38590;,生意难做,对于一些举债买房,杠杆率很高的购房客来说,资金链断裂是难以避免的。

断供现象造成极大影响,不仅是银行的不良资产攀升,还有开发商,最倒霉的还是购房者,损失很大。

调控还在继续,短时间还看不到结束的时间,一些抱有幻想的人可能这次失望的时间比较长。

目前全国有50多城市加入了限购行列,基本上一二线城市都已成为限购城市。多数情况下,本市户籍可购买2套住房,非本市户籍可购买1套住房。

限贷是加大买房的门槛金额,降低举债买房风险,减少出现广州这种大量的断供房源。

限贷和限购同等重要。从去年开始到今年7月,全国首套房平均利率已连续19个月上涨。

按照平均利率水?#21073;?#36151;款100万分期30年,现在买房要比去年同期买房多还约20万的利息。因此就算1年下来房价没涨,购房成本还是增加了约20万。这对于普通家庭而言,不得不说一年白忙活了。

政策趋紧下,房子不好卖了,开盘必然亏,不开盘,谁又能再耗个三五年?

面对购房客数量大减,市场供过于求的局面,显然此时购地的风报比更大,土地流拍数增多。

▌?躺赚时代过去了

曾经,房地产的特点就是躺赚,无非就是赚多赚少的问题,但现在事情在起变化了。

昨天恒大总裁夏海均就表示,一线、二线是未来房地产发展最好的区域。恒大将?#20013;?#35206;盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市,四线不?#24613;?#21435;。

这种判断有很多的数据支持,比如猫哥一直说的人口。

2017年,山东、河南、黑龙江、吉林四省净流出人口数最多,分别达到42.33万、38.00万、18.11万和16.22万。

整体来看,全国约一半省区常住人口净流出。

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人口数量减少,将带动地区经济下行。

更为严峻的是,目前人口红利期?#21387;?#22823;家听到更多的话题是全面放开二胎政策,但生育率下降,结婚率降低、离婚率升高……

人口尤其是小学生的数量是考察房地产潜力的重要指标,这些数据在多个城市?#32960;?#21521;下一定会影响这些城市的未来房价。

对于个人来说,还是一贯的观点,刚需不分时间,投?#24066;?#35880;慎,多看看那些经济稳健,人口净流入的区域会更?#31185;住?#26356;多问题,可以关注本公众号,咱慢慢聊。

结束语:大量粉丝还没有养成阅读后点赞的习惯,希望大家在阅读后?#28526;?#28857;赞,如果?#19981;叮?#20063;请分享给身边的朋友,以示对我们的鼓励!

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